Calculadora de hipoteca: cuota y amortización anticipada
Calcula tu cuota mensual y compara las dos formas de amortizar: reducir la cuota o reducir el plazo. Verás cuántos intereses te ahorras con cada una, descontada la comisión.
Tus datos
Tu cuota mensual es
711,32 €
- Intereses que te quedan por pagar
- 63.395,09 €
- Plazo que te queda
- 25 años
Reduciendo plazo
- Cuota
- 711,32 €
- Terminas de pagar en
- 22 años y 8 meses
- Intereses que pagarás
- 52.968,78 €
- Te ahorras en intereses
- 10.426,32 €
- Descontada la comisión
- 10.426,32 €
Reduciendo cuota
- Cuota
- 663,90 €
- Terminas de pagar en
- 25 años
- Intereses que pagarás
- 59.168,75 €
- Te ahorras en intereses
- 4.226,34 €
- Descontada la comisión
- 4.226,34 €
Reducir plazo te ahorra 6.199,98 € más en intereses; reducir cuota te deja 47,42 € más al mes.
La comisión por amortizar te cuesta 0 €.
Cómo se calcula la cuota
Casi todas las hipotecas en España usan el sistema francés: pagas la misma cuota cada mes, pero al principio casi toda es interés y al final casi toda es capital. La cuota sale de esta fórmula, donde C es el capital pendiente, i el tipo de interés mensual (el TIN dividido entre 12) y n el número de cuotas que quedan:
cuota = C × i / (1 − (1 + i)−n)
Ejemplo. Con 150.000 € al 3 % durante 25 años (300 cuotas), la cuota es de 711,32 €. En el primer mes pagas 375 € de intereses (150.000 × 0,25 %) y solo 336,32 € de capital. En total pagarás 63.395,09 € de intereses.
¿Reducir cuota o reducir plazo?
Al amortizar, el banco te deja elegir. Reducir plazo mantiene la cuota y adelanta el final de la hipoteca: es lo que más intereses ahorra, porque la deuda baja más deprisa. Reducir cuota mantiene el plazo y te deja más dinero libre cada mes.
En el ejemplo, amortizar 10.000 € reduciendo plazo ahorra 10.426,32 € de intereses y terminas 2 años y 4 meses antes. Reduciendo cuota ahorras 4.226,34 € y pagas 47,42 € menos al mes. Reducir cuota puede tener sentido si necesitas aliviar tu presupuesto o si tu cuota pesa mucho en tus ingresos.
Comisiones por amortización anticipada
La Ley 5/2019 de crédito inmobiliario limita lo que el banco puede cobrarte en las hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019:
| Tipo de hipoteca | Primeros años | Después |
|---|---|---|
| Variable | 0,25 % los 3 primeros años, o 0,15 % los 5 primeros, según el contrato | 0 % |
| Fija | 2 % los 10 primeros años | 1,5 % |
Son máximos: tu contrato puede fijar menos, y el banco tampoco puede cobrarte más de la pérdida financiera que le causes. Escribe en la calculadora el porcentaje de tu contrato para ver el ahorro neto.
¿Amortizar o invertir?
Cada euro que amortizas te da una rentabilidad segura igual al TIN de tu hipoteca, y además sin impuestos, porque lo que te ahorras en intereses no tributa. Invertir puede rendir más a largo plazo, pero con riesgo. Si compraste tu vivienda antes de 2013 y aplicas la deducción por vivienda habitual, ten en cuenta que solo deduce hasta 9.040 € al año entre cuotas y amortizaciones. Lo analizamos a fondo en amortizar hipoteca o invertir.
Preguntas frecuentes
¿Qué ahorra más, reducir cuota o reducir plazo?
Reducir plazo. Al mantener la cuota, la deuda baja más deprisa y pagas menos intereses en total. Reducir cuota ahorra menos, pero te deja más dinero libre cada mes.
¿Sirve para hipotecas variables?
Sí, con el tipo de interés que pagas ahora (euríbor más diferencial). La cuota cambiará en cada revisión si cambia el euríbor, así que el resultado es válido hasta la próxima revisión.
¿Por qué mi banco me da una cuota con algún céntimo de diferencia?
Los bancos redondean cada cuota al céntimo y algunos calculan los intereses por días exactos en lugar de por meses. La diferencia suele ser de céntimos.
Aviso: Calculadora informativa. Usa el sistema francés con cuotas mensuales y un tipo de interés constante. El cuadro de amortización de tu banco es el que manda.